Czy nowy dworzec w Olsztynie powstanie?

Historia ta ma swój początek, kiedy firma Retail Provider kupiła w październiku 2011 r. większościowe udziały w PKS Olsztyn od Skarbu Państwa. Za 85% akcji zarząd zapłacił 12 mln zł. Pozostałe 15% akcji PKS-u zostały udostępnione pracownikom. Dodatkowo inwestor zobowiązał się do bezterminowego utrzymania funkcji dworcowych w Olsztynie zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Kontynuowana także ma być działalność gospodarcza spółki w zakresie transportu pasażerskiego. Zarząd spółki podpisał nawet z przedstawicielami pracowników dotychczasowego PKS-u pakiet socjalny, zawierający m.in. gwarancje utrzymania zatrudnienia przez co najmniej 3 lata.

Nadzieje olsztynian

Tak wyglądały początki, kiedy firma Retail Provider wkraczała do Olsztyna. Wszyscy spodziewali się, że kupno części dworca przez prywatną firmę, która w żaden sposób nie jest związana z transportem, nie jest przypadkowe. Przedstawiciele firmy nawet nie kryli się zbyt długo ze swoimi zamiarami. Już na początku 2012 r., podczas konferencji prasowej w olsztyńskim ratuszu, zaprezentowali koncepcję Zintegrowanego Centrum Komunikacyjnego, łączącego funkcje galerii handlowej z usługową funkcją dworców PKP i PKS.

W Olsztynie na nowo ożyły rozmowy. Powróciły nadzieje, że miasto, jako stolica województwa warmińsko-mazurskiego, wreszcie może doczekać się dworca z prawdziwego zdarzenia. Obecnie podróżnych wita obskurny relikt lat siedemdziesiątych. Na tamte czasy, kiedy dworzec otwierano, był najnowocześniejszym obiektem tego typu w Polsce. Nowatorskie okazało się połączenie strefy kolejowej z autobusową. Dzisiaj dworzec jest zaniedbanym koszmarkiem, z którego codziennie wygania się bezdomnych.


wiz. UM Olsztyn

W 2012 r. dużo mówiło się także o budowie sieci tramwajowej. Znane były już dawno koncepcje, którędy tramwaj pojedzie. Wiadomo było, że linia wystartuje spod dworca głównego. Co więcej, w tym czasie trwał spór między Pesą, Solarisem a Newagiem o to, kto dostarczy wozy dla miasta. Zatem był to idealny moment, by zaprezentować koncepcję przebudowy okolicy dworca i do tego połączyć wszystkie inwestycje i wykonać je w jednym czasie.

Zintegrowane Centrum Komunikacyjne dla miasta

Przedstawiciele firmy kusili włodarzy wieloma korzyściami, które dosłownie zasponsorują miastu. W ramach pakietu „Siódemka dla Olsztyna”, jak to nazwało Retail Provider, obiecanych jest siedem inwestycji dla miasta.

Pierwszym punktem obietnic jest budowa centralnego punktu przesiadkowego, który zlokalizowany będzie w centralnej części placu Konstytucji 3 Maja. Znalazłby się on w bezpośrednim sąsiedztwie dworca kolejowego i autobusowego. CPP połączony zostałyby z dworcami i galerią przejściem podziemnym. Inwestorzy z firmy określają to jako efekt integracji inwestycji linii tramwajowej z nowymi dworcami.

Dalej inwestor obiecuje połączenie dzielnicy Zatorze z dworcem kładką nad torami. – To rozwiązanie wychodzi naprzeciw oczekiwaniom olsztyńskich organizacji pozarządowych – komentuje swój plan firma. Olsztyn jest rozpołowiony torami kolejowymi, które niczym Wisła Warszawę, dzielą miasto na dwie części – w tym przypadku na północną i południową. Niestety, obie połowy łączą w całym mieście wyłącznie dwa wiadukty nad torami. Dlatego tak istotna jest budowa przynajmniej kładki dla pieszych, która stanie się sprawnym ciągiem komunikacyjnym i ukróci nielegalny proceder przechodzenia mieszkańców przez tory.

To niejedyne założenia, bo dalej Retail Provider planuje utworzenie w okolicy parkingu typu P+R oraz ciekawego i tętniącego życiem placu miejskiego, usytuowanego przed budynkiem ZCK. Kolejna obietnica to przebudowa ul. Lubelskiej na odcinku od wjazdu do ZCK i nowego dworca autobusowego do skrzyżowania z ul. Przemysłową. Miałby zostać także zbudowany fragment ul. Partyzantów na odcinku łączącym jej dotychczasowy przebieg z planowanym węzłem przesiadkowym na pl. Konstytucji 3 Maja.

Dworzec PKP i PKS

W skład pakietu „Siódemka dla Olsztyna” wchodzi przede wszystkim najważniejszy postulat – wydzielenie w obiekcie strefy dla dworca kolejowego i autobusowego. Jak informuje spółka, to kluczowy element inwestycji. Nowe dworce będą tym samym stanowiły spójną całość z miejskim systemem linii autobusowych, a także planowaną linią tramwajową.

Wedle zapewnień inwestora w galerii wydzielona zostałaby część budynku na dworzec kolejowy oraz autobusowy. Do tego informacja pasażerska miałaby na dworcach zintegrować nie tylko dane dot. połączeń kolejowych i autobusowych, ale także tych lotniczych. Zwłaszcza, że trwa już wylewanie asfaltu na pasie startowym dla samolotów w pobliskich Szymanach.

Dworzec PKP miałby mieć dwa poziomy. Zająłby on powierzchnię ok. 2,5 tys. m2 i powstałby w zachodniej części obiektu. Perony połączone byłyby istniejącym już przejściem podziemnym z kondygnacją podziemną i dwupoziomowym holem głównym.


mat. Retail Provider

Natomiast dworzec PKS, liczący w planach ok. 4 tys. m2, zlokalizowany byłby na parterze w części wschodniej inwestycji. Projekt przewiduje jego zadaszenie i płynne połączenie z 7 stanowiskami autobusowymi. Pasażerowie znajdą tu również, oprócz kas biletowych, informacji, poczekalni i toalet, drobne punkty usługowo-handlowe.

Resztę obiektu zajmie galeria handlowa, która będzie dysponować ok. 34 tys. m2 powierzchni najmu (dla porównania Galeria Warmińska, największy obiekt handlowy w mieście, dysponuje 41,5 tys. m2 powierzchni komercyjnej).

Pierwsze obawy

Wszystko to inwestor obiecał miastu za samą możliwość postawienia nowej galerii handlowej w Olsztynie. Rzecz jasna, optymalizacja układu komunikacyjnego w tej części miasta, wedle planów inwestora, przysłuży się łatwiejszemu dostępowi do galerii, a tym samym zwiększeniu liczby klientów.

Jedną z przeszkód do realizowania inwestycji przez Retail Provider był jednak brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego do końca 2013 r. dla tej części Olsztyna. Ponadto władze miasta były powściągliwe w ocenianiu tego projektu. Mimo ożywionej debaty na temat budowy nowego dworca, krążyły wśród mieszkańców także spekulacje nad niewiarygodnością nowego inwestora. Argumentów dla sceptyków dostarczała także sama zainteresowana firma, która podgrzewała atmosferę, oklejając swoje autobusy PKS reklamami „Dworzec w Olsztynie straszy. Prezydencie chcemy nowego!!!” okraszonymi trupią czaszką. Akcja propagandowa z ponaglaniem włodarzy z prędkim podjęciem decyzji co do planu zagospodarowania przestrzennego dla tego terenu, tym bardziej nie przyczyniała się do pozytywnego wizerunku Retail Provider. Odbierano to jako szantaż.

Nie tylko dziwne było ponaglanie władz miasta, by uchwaliły czym prędzej oczekiwane i stosowne dokumenty, ale dziwny był także brak konkretnych informacji na temat samego inwestora. Dlatego lokalna „Gazeta Olsztyńska” w 2013 r. postanowiła przyjrzeć się firmie z bliska. Dziennikarze ustalili, że Retail Provider jest spółką wchodzącą w skład grupy kapitałowej wraz z Katharsis Development opierającej się wyłącznie na polskim kapitale. Zaś głównym udziałowcem i prezesem tej drugiej firmy jest Mariusz Koper, były właściciel wydawnictwa szkolnego Nowa Era.

Okazało się wtedy, że grupa specjalizuje się w nabywaniu przedsiębiorstw PKS i ich restrukturyzacją pod szyldem Zintegrowanych Centrów Komunikacyjnych. Podobne zamierzenia firma miała w stosunku do dworców PKS w Siedlcach i Kielcach.


mat. Retail Provider

Wszystkich dziwił fakt, że kapitał zakładowy spółki wynosi zaledwie 5 tys. zł. Piotr Wasilewski, przedstawiciel Retail Provider, tłumaczył wtedy, że to powszechna praktyka w przypadku komercyjnych inwestycji. Później, w przypadku startu przedsięwzięcia, dochodzi do dokapitalizowania spółki o kwotę potrzebną do jego realizacji.

Nagła cisza

Miejscy radni wreszcie w listopadzie 2013 roku przegłosowali przyjęcie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla okolic dworca PKP i PKS. Stało się to podczas specjalnej sesji Rady Miasta. Same procedury trwały niespełna dwa lata. – Zintegrowane Centrum Komunikacyjne stanie się oznaką pozytywnych zmian zachodzących w Olsztynie. Wykreuje nową jakość przestrzeni miejskiej, pobudzi rozwój miasta i regionu, zdynamizuje ruch pomiędzy Obwodem Kaliningradzkim, stworzy nowe miejsca pracy, zapewni infrastrukturę na najwyższym poziomie – mówił Piotr Wasilewski, przedstawiciel inwestora. Według uchwalonego planu przebudowa dworca może odbyć się w dwóch wariantach: wykona ją inwestor wraz z PKP SA albo kolejarze sami przebudują dworzec.

Wartość całego projektu szacowano na 110 mln euro. Zapowiadano także, że przy pełnym współdziałaniu ze strony PKP SA oraz miasta Retail Provider rozpocznie realizację projektu jeszcze w 2014 r. Obiekt mógłby wtedy być gotowy po 20 miesiącach.

Po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nastała cisza. Co i rusz przesuwano prawdopodobne terminy, kiedy mogłoby nastąpić rozpoczęcie budowy galerii z dworcem. Wiadomo, że inwestor musi się porozumieć z kolejarzami.

Zmiana koncepcji

Teraz, kiedy wreszcie wydawało się, że wszystko zostało już ustalone, pojawiły się kolejne problemy. Otóż 16 grudnia 2014 r. do prezydenta Piotra Grzymowicza wpłynęło pismo od spółki Retail Provider. – Otrzymałem pismo z propozycją, żeby to miasto sfinansowało w znacznej części Centralny Punkt Przesiadkowy za blisko 4 mln euro i przylegający do niego fragment ulicy Lubelskiej oraz skrzyżowanie Lubelskiej z Przemysłową – komentuje prezydent.

Oznacza to, że niektóre z deklaracji inwestora miałoby zrealizować miasto, ponieważ Retail wycofało się częściowo z pakietu „Siódemka dla Olsztyna”. Prezydent podsumował sytuację na swoim blogu nazywając ją „wkrętem”. – Widać wyraźnie, że inwestor usiłuje wkręcić miasto w koszty. Swoje koszty – pisał. Prezydent tłumaczył, że to inwestor powinien wyremontować wskazane ulice, bo to leży w jego interesie.

Bliżej niż dalej

Dobrze wiadomo, że obu stronom zależy jednak na tym, żeby inwestycja ta powstała. Miastu szczególnie, zwłaszcza, że rozwiązałaby się kwestia dworca głównego dla Olsztyna, który i tak wymaga już sporej uwagi. Sam prezydent nie krył jak istotne jest to przedsięwzięcie już w 2013 r., tuż przed uchwaleniem MPZP. – Projekt inwestora jest ważny dla Olsztyna i jego mieszkańców – komentował wtedy.


fot. Martyn Janduła

Miasto negatywnie przyjęło propozycję Retail Provider o współfinansowanie rozwiązań komunikacyjnych. Mimo wszystko doszło do spotkania 27 stycznia 2015 r. przedstawicieli władz miasta z prezesem zarządu firmy Rafałem Trusiewiczem, by wynegocjować jak najlepsze warunki współpracy.

Jak się dowiedzieliśmy, miasto stara się uciec do prawnej furtki. – Negocjujemy szczegóły budowy Zintegrowanego Centrum Komunikacyjnego – mówi Marta Bartosiewicz, rzeczniczka Urzędu Miasta. – Zgodnie z ustawą o drogach publicznych z dnia 21 marca 1985 r. realizacja oraz koszty budowy lub modernizacji dróg, spowodowane inwestycją nie drogową, należą do inwestora. Zaproponowaliśmy zatem, by ten odniósł się do ww. przepisów. Pismo w tej sprawie wpłynęło już do Urzędu Miasta Olsztyna, jednak jest za wcześnie, aby mówić o szczegółach – informuje rzeczniczka.

– Oczekujemy konkretnej i zdecydowanej postawy prezydenta, która przełoży się na jak najszybsze rozpoczęcie prac budowlanych – komentuje Rafał Trusiewicz, prezes zarządu firmy. – Jesteśmy na ostatniej prostej w sprawie ustaleń z miastem. Pod koniec stycznia, podczas wspomnianego spotkania Retail Provider z wiceprezydent Olsztyna Haliną Zaborowską-Boruch, uzgodniliśmy co przy okazji inwestycji ZCK ma zrobić inwestor, a co miasto.

Inwestor oczekuje, że miasto miałoby zrealizować: budowę węzła komunikacyjnego, punktów przesiadkowych, infrastruktury technicznej i przejścia podziemnego, a także przebudowę ul. Partyzantów od pl. Bema do pl. Konstytucji 3 Maja (co i tak w większej mierze robi w związku z budową sieci tramwajowej), a także, przy 15% udziale firmy Retail Provider (z możliwością zwiększenia środków) budowę skrzyżowania ulic: Lubelskiej i Partyzantów. Co oznacza, że rola inwestora miałaby się sprowadzać wyłącznie do zagospodarowania obszaru dworców autobusowego i kolejowego.

PKP na uboczu

W zamierzeniach nowe Zintegrowane Centrum Komunikacyjne ma łączyć funkcje dworca autobusowego i kolejowego. Chociaż wydaje się, że w kwestii kształtu dworca powiedziano już wszystko, to w dyskusjach zastanawia brak wypowiedzi strony kolejowej. PKP SA, które realizują wielki program modernizacji dworców i ruszają z projektami deweloperskimi, zdają się stać w sprawie Olsztyna i planów prywatnego inwestora na uboczu.

Nie oznacza to, że PKP SA chce zostawić dworzec kolejowy w niezmienionym kształcie. – Zamierzamy zmodernizować dworzec Olsztyn Główny. Obecnie analizujemy różne możliwości realizacji tego zadania. Inwestycja zostanie poprzedzona odpowiednimi konsultacjami z miastem, tak jak w przypadku wszystkich większych inwestycji – mówi Jarosław Bator, członek zarządu PKP SA. Jak dodaje, więcej informacji dotyczących planów przebudowy dworca będziemy mogli poznać w II kwartale 2015 r.

Rozmowy miasta z firmą Retail Provider przypominają trochę dzielenie skóry na niedźwiedziu. Kolej ma ambicje stać się jednym z większych deweloperów w kraju, a działki w rejonie dworców stwarzają idealne warunki dla takiej działalności. Dziwi zatem fakt, że w ustaleniach brakuje tak ważnego głosu kolejarzy. Może się okazać, że ostatnie słowo będzie należało właśnie do nich.

Społecznicy mówią: nie!

Na razie miasto negocjuje ostateczny kształt inwestycji z inwestorem, a Forum Rozwoju Olsztyna wraz ze Stowarzyszeniem Polskich Architektów Krajobrazu oraz Stowarzyszeniem Konserwatorów Zabytków coraz bardziej lobbują za tym, by pomysł zastąpienia dotychczasowego dworca nowym porzucić. Wystosowali oni apel do Piotra Grzymowicza, aby ten rozpoczął z PKP SA rozmowy w sprawie remontu dworca, bez potrzeby budowania galerii handlowej. Wskazują przy tym na fakt, że podobne obiekty, jak chociażby w Poznaniu, stają się niefunkcjonalne z perspektywy pasażera, gdyż priorytetowo traktuje się w nich handel.

Społecznicy odnieśli się przede wszystkim do słów prezydenta, który w lokalnej telewizji ogłosił, że w
przypadku braku porozumienia z inwestorem, nic nie będzie stało na przeszkodzie, aby obecny budynek dworca został wyremontowany przez PKP. – Uważamy, że najlepszym rozwiązaniem byłby właśnie remont Dworca Głównego – proponują społecznicy. – Budowa kolejnej galerii handlowej w naszym mieście będzie miała negatywny wpływ na sytuację lokalnych przedsiębiorców. Co więcej, przykłady z całej Polski pokazują, że połączenie funkcji dworca z centrum handlowym nie jest najlepszym wyjściem – apelują.

Miasto jednak twierdzi, że reprezentuje interesy mieszkańców i podróżnych. – Prowadzimy rozmowy w taki sposób, by nowy dworzec służył głównie pasażerom – przekonuje Marta Bartoszewicz.

Co na to inwestor?

– PKP czekają obecnie na ostatnie ustalenia ze strony miasta w zakresie wymiany gruntów niezbędnych do przeprowadzenia inwestycji – mówi prezes firmy Retail Provider. – Zapewniono nas również, że prezydent Olsztyna do końca marca 2015 r. skieruje wniosek do Rady Miasta o podjęcie uchwały w przedmiocie wyrażenia zgody na zamianę gruntów z PKP tak, abyśmy mogli ruszać z budową jak najszybciej, tj. we wrześniu tego roku – zdradza szczegóły planów.

Jak to się jednak potoczy i czy rzeczywiście powstanie nowy dworzec, to okaże się w przyszłości, bo sprawa jest rozwojowa. – Główna myśl przyświecająca partnerom projektu to stworzenie miejsca funkcjonalnego, wzbogacającego przestrzeń publiczną – mówi Trusiewicz, prezes firmy Retail Provider. – A ponadto dworce autobusowy i kolejowy będą stanowiły spójną całość z miejskim systemem linii autobusowych, a także linią tramwajową.

Teraz należy czekać na decyzję miasta w tej sprawie, czy przyjmie warunki podyktowane przez inwestora, czy wybierze inny wariant. Niewiadomą pozostaje też, co na te ustalenia powiedzą kolejarze.