Polska urbanistyczną ziemią niczyją

Raport (można go znaleźć pod tym linkiem) przygotowano na czerwcową konferencję „O ekonomicznych stratach i społecznych kosztach niekontrolowanej urbanizacji w Polsce”. Nie jest hermetycznym, urbanistycznym dokumentem bo pisali go m.in. były minister finansów i prezydencki doradca prof. Jerzy Osiatyński, przedstawiciel konfederacji Lewiatan Jeremi Mordasewicz, były prezes Trybunału Konstytucyjnego Jerzy Stępień, czy prezes Fundacji Rozwoju Demokracji Lokalnej (organizatora konferencji) prof. Jerzy Regulski, który też jest prezydenckim doradcą. Dzięki temu na kłopot z publiczną przestrzenią w Polsce patrzą z różnych punktów widzenia.

Efekty chaosu planistycznego odczuwa każdy mieszkaniec podmiejskiego osiedla, który rano próbuje dojechać do pracy, a po południu z niej wrócić. Ale nie tylko on. Dotyczy to każdej gminy w Polsce. Również korki na drogach są tylko wierzchołkiem góry problemów, często narastających przez lata. Kupiliście ładne mieszkanie, ale nagle orientujecie się, że w pobliżu nie ma fryzjera, lekarza, a wasze dzieci będziecie wozić do szkoły oddalonej o pięć kilometrów? To jeden z efektów.

Miejsce dla 200 mln Polaków. Tylko po co?

Jak zauważają autorzy tylko 28 proc. powierzchni Polski obejmują plany zagospodarowania przestrzennego, które wskazują co, gdzie i jak można budować. Problem jest jednak nie tylko tam, gdzie ich nie ma, ale paradoksalnie też tam gdzie są. Gdyby dokładnie wypełnić tereny przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową planach miejscowych, powstałyby mieszkania dla 62 mln ludzi. Gdyby wypełnić treścią studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin dach nad głową znalazłoby, według różnych szacunków, 167–229 mln Polaków. Są gminy, które pod zabudowę mieszkaniową przeznaczyły, lub planują przeznaczyć tereny, na których pomieści się dziesięć razy tylu ludzi ilu w nich mieszka. To gigantyczne marnotrawstwo miejsca i niepotrzebne narzucanie sobie (gminie) przyszłych wydatków – takie tereny trzeba przecież choćby „uzbroić”.

Tam gdzie planów nie ma panuje wolna amerykanka. Buduje się nie na podstawie planu, ale chaotycznie, na podstawie decyzji administracyjnych wydawanych bez kontroli nad przestrzenią gminy. W efekcie chaotyczne, rozrzucone osiedla z biegiem czasu domagają się obsługi – mediów, dróg, komunikacji miejskiej, a bałagan powoduje, że koszty rosną wielokrotnie.


Zabudowa na przedmieściach Amsterdamu, źródło: raport „O ekonomicznych stratach i społecznych kosztach niekontrolowanej urbanizacji w Polsce”.


Zabudowa pod Łodzią, źródło: raport „O ekonomicznych stratach i społecznych kosztach niekontrolowanej urbanizacji w Polsce”.

Miliardy stoją w korkach

Raport wylicza co tracimy na chaosie urbanistycznym. Wskazuje na osiem głównych zjawisk, które powodują, że pieniądze uciekają bezpowrotnie. Wspomniane przeszacowanie potrzeb budowlanych powoduje, że gminy same zmuszają się do późniejszego wykupu gruntów, np. pod budowę dróg, również tam gdzie osiedla nigdy nie powstaną (według różnych szacunków koszty, które będą musiały ponieść samorządy to od 40 do 129 mld zł). Zgoda na budowę na terenach, które nie są do tego przeznaczone, np. nagminne budownictwo na terenach zalewowych, kończy się stratami mieszkańców i gmin, gdy powódź w końcu przyjdzie. Im bardziej rozproszona zabudowa, tym większe koszty budowy i utrzymania infrastruktury – nie tylko dróg, ale też np. nieracjonalnie dużej liczby szkół, czy przedszkoli.

Chaos planistyczny to chaos inwestycyjny. Inwestorzy budowlani działają w zmiennych warunkach, w których wiele zależy nie od przepisów prawa, ale decyzji urzędnika. Ryzyko podnosi koszty. Trudno oszacować jak wiele tracimy przez odstraszanie inwestorów, np. zagranicznych deweloperów, którzy nie decydują się na biznes w Polsce, z powodu niejasnych zasad.

Sami mieszkańcy też tracą. Roczne koszty dojazdów do pracy z odległości ponad 5 km do 26 mld zł, a strata czasu z tym związana to w luźnym przeliczeniu kolejne 8 mld zł.

Tęsknota za parkiem

Co jednak w raporcie uderza, to wskazanie – poza czysto ekonomicznymi, przeliczalnymi na pieniądze – także kosztów społecznych. Bo przecież człowiek, który traci czas w korkach, mógłby go poświęcić np. dla rodziny czy choćby pójście do kina lub teatru. Brzmi banalnie, bo pewnie trudno twardymi liczbami wykazać ile małżeństw w Polsce rozpadło się bo małżonkowie widywali się głównie późnymi wieczorami i w weekendy, ale każdy zapewne podskórnie czuje, że problem nie jest wydumany.

Źle zaprojektowana przestrzeń pogarsza warunki życia i rujnuje społeczne więzi. Z tego nie każdy zdaje sobie sprawę, a jeszcze mniej osób potrafi wskazać przykłady. Ale jeśli miasto nie ma pieniędzy np. na plac zabaw (bo wypadałoby wybudować cztery, w czerech różnych podmiejskich osiedlach) albo nie przeznaczy na niego miejsca, to gdzie mają się spotkać ludzie? Jeśli szczęśliwy posiadacz mieszkania na kredyt codziennie ze swojego okna widzi ścianę innych okien i balkonów, a w pobliżu nie ma parku, czy lasu, to czy w końcu zacznie go to irytować? Pieniądze przeznaczone na leczenie różnego rodzaju schorzeń cywilizacyjnych już nie są wydumane.

Nawet tam gdzie urzędnicy zdają sobie sprawę z tych zagrożeń, często nie mają możliwości by im zapobiegać. Dekady naruszania praw właścicielskich w czasach PRL–u spowodowały, że w dzisiejszej Polsce interes prywatny dominuje nad publicznym. W końcu ile znacie przypadków gdy właściciele nieruchomości porozumieli się w sprawie stworzenia na części ich terenów czegoś na czym skorzystałaby lokalna społeczność?

Co pozostanie?

Autorzy raportu wzywają do zmian systemowych, a przede wszystkim do jak najszybszego opanowania chaosu rozsądnymi planami miejscowymi. „Niekontrolowana urbanizacja w wyniku wadliwego systemu planowania przestrzennego generuje rosnące straty społeczne i gospodarcze, ogranicza poziom i efektywność inwestycji, utrudnia funkcjonowanie rynku pracy, wreszcie staje się coraz większą barierą rozwoju kraju. Powinniśmy jak najszybciej ją powstrzymać. W przeciwnym razie następnym pokoleniom pozostawiamy niechlubny spadek, bowiem źle zaplanowane miasta i osiedla są najbardziej trwałym elementem zagospodarowania przestrzennego i z tego powodu są najtrudniejsze do naprawy”.