Miasta przyszłości. Jak pogodzić dobro mieszkańców i interes deweloperów

Warszawa wdraża teraz program Osiedla Warszawy. Jednym z pierwszych obszarów nim objętych jest Żerań. Wykorzystano tutaj szeroki zakres konsultacji – przy jednym stole, poprzez warsztaty, usiedli obecni i przyszli mieszkańcy, przedstawiciele miasta oraz inwestorzy. – To był pilotaż. Długo trwało przekonywanie do rozmów. Okazało się, że wiele tematów jest zablokowanych przez przyjęte z góry przez strony założenia i schematy myślenia – mówi Marlena Happach, dyrektor miejskiego Biura Architektury i Planowania Przestrzennego. Jak dodaje, rezultaty dla sąsiadujących ze sobą Żerania FSO i Portu Żerańskiego okazały się różne. Mapa rozbieżności dla Portu Praskiego okazała się duża, co skłoniło Ratusz do przygotowania pogłębionych analiz z przedstawieniem konsekwencji określonych decyzji.

O potrzebie planowania przemyślanej zabudowy świadczy przykład chaotycznej zabudowy Odolan. – Brakuje zaufania, ale nie wzięło to znikąd. Wola ma pofabryczną historią – znajduje się wiele chemikaliów w gruncie, które uwalniają się przy budowach. Angażowaliśmy różne instytucje, których reakcją było mówienie dlaczego i z jakich powodów nie mogą podjąć działań – mówi Aneta Skubida, radna i szefowa stowarzyszenia Wola Mieszkańców.

Brak planów miejscowych

Problemem jest brak planów miejscowych. – Decyzje o warunkach zabudowy, które powinny być wykorzystywane do łatania zabudowy, służą do budowy całych osiedli. Pozwalają na ogromne zaburzenia – nie można rezerwować terenu pod funkcje miejskie – mówi Happach. Jak przyznaje, studium uwarunkowań rozwoju z 2010 r., na którym powinny opierać się plany, zdążyło się zdezaktualizować w wielu aspektach. – To był okres, kiedy uważano, że rozwiązaniu problemów komunikacyjnych służą dodatkowe pasy ruchu. Przeznaczane są więc duże tereny pod komunikację. Trudno robić w tej sytuacji plan, bo trzeba przeznaczać rezerwować niepotrzebne tereny pod drogi – wskazuje Marlena Happach.

– Miasto odpowiada przed mieszkańcami, tymczasem często można było odnieść wrażenie, że urzędnicy idą na rękę inwestorom. Pierwsza próba uchwalenia planu dla Odolan została podjęta 19 lat temu. Teraz mieszka tu 30 tys. osób i stało się, co się stało. Nie zawsze zresztą plany miejscowe rozwiązują problem, bo zdarza się, że dopuszczona jest np. zerowa powierzchnia biologiczna – podsumowuje Skubida.

Deweloperzy pytają mieszkańców?

Przedstawiciele deweloperów podkreślają, że zwiększają udział społeczny w planowaniu swoich inwestycji. – Mamy duże już doświadczenie, ale na początku towarzyszyła nam spora nieufność – pytano po co to robicie, skoro nie musicie. Nauczyliśmy się już, że nie ma gotowców, a konsultacje muszą być długotrwałe i wieloetapowe – wskazuje Joanna Ejsmont, koordynator ds. zrównoważonego rozwoju w firmie Skanska. – Kluczem do sukcesu jest komunikacja z jasnym przedstawieniem celi. Jesteśmy deweloperem, musimy zarabiać, inaczej nie będzie chętnych do podejmowania ryzyka inwestowania. Niemniej jednak podejmujemy działania subsydiujące z długoterminową korzyścią dla całego projektu – przekonuje Mikael Andersson, dyrektor projektu z Echo Investment.

Klucz do sukcesu tkwi w partycypacji wszystkich stron. – Trzeba znać interes poszczególnych uczestników projektu, by uzyskać ich poparcie i zachęcić do udziału we wspólnych działaniach – wskazuje Saskia Beer z organizacji TransformCity, która skutecznie podjęła się szeregu działań zmierzających do przemian w jednej z dzielnic Amsterdamu.