Warszawa: Dlaczego kolej zrezygnowała z możliwości zabudowy linii średnicowej?

Od lat PKP PLK od lat przygotowują się do kompleksowej przebudowy linii średnicowej w Warszawie. Prace, wg obecnego harmonogramu, mają ruszyć w 2023 r. Początkowo kolej miała bardzo ambitne zamierzenia, wykraczające poza modernizację samej infrastruktury kolejowej. Planowano przykryć tory między Towarową i Żelazną z myślą o zabudowie. Snuto też wizje zagospodarowania płyty tunelu u zbiegu Al. Jerozolimskich i Marszałkowskiej. Na wygonie, na którym obecnie znajduje się zaniedbany parking, miał stanąć kompleks biurowców – z jednym z najwyższych w Warszawie wieżowców, z ciekawymi wiszącymi ogrodami. Plany nie były pozbawione podstaw: wszak mowa o atrakcyjnych działkach w ścisłym centrum miasta, a projekty deweloperskie miały być „drugą nogą” kolei, poprawiającą bilans finansowy.

Jak pisaliśmy niedawno plany te są mocno nieaktualne. Obecnie nie tylko nie jest planowana żadna zabudowa komercyjna, ale nawet projekt przebudowy przygotowywany przez PKP PLK nie będzie umożliwiał zagospodarowania wykopu, w bardziej sprzyjających okolicznościach. – Właścicielem wieczystym terenów przy linii średnicowej jest PKP SA. PKP Polskie Linie Kolejowe realizują inwestycję w zakresie zwiększenia przepustowości linii średnicowej i dostosowania istniejących przystanków do obsługi wszystkich pasażerów – informuje Karol Jakubowski z biura prasowego PKP PLK.

Przeszkodą Covid

PKP SA zmianę pierwotnych zamierzeń wyjaśniają kondycją rynkową. – Ze względu na sytuację związaną z epidemią COVID-19 prace nad projektem dot. zabudowy linii średnicowej nie są obecnie kontynuowane w pełnym zakresie. Obecnie mamy do czynienia z olbrzymimi zmianami na rynku najmu powierzchni biurowych i hotelowych i na tym etapie nie dysponujemy wiarygodnymi prognozami dalszego rozwoju sytuacji w tych segmentach rynku. Ze względu na wielkość i wartość tego przedsięwzięcia musimy brać pod uwagę różne ryzyka inwestycyjne – wyjaśnia Michał Stilger, rzecznik prasowy PKP SA.

– Dalsze prace nad wypracowaniem możliwości zagospodarowania linii średnicowej zostaną wznowione po ustabilizowaniu się sytuacji na rynku nieruchomości – mówi rzecznik. To jednak może być trudne i przede wszystkim uciążliwe dla użytkowników kolei – będzie bowiem wymagało kolejnej przebudowy zmodernizowanej za wielkie pieniądze infrastruktury kolejowej. To w zasadzie tworzy warunki wręcz zaporowe dla potencjalnych inwestorów,

Kolejny argument to brak prawa warstwowego, co utrudnia bądź uniemożliwia rozdzielenie własności tego, co jest nad ziemią od tego, co znajduje się pod ziemią. – W przypadku tego rodzaju lokalizacji istotną kwestią dla inwestorów, o co spółka zabiega, jest stworzenie odpowiednich ram prawnych (tzw. prawa warstwowego), które gwarantowałyby możliwość przenoszenia praw na podmioty zewnętrzne – dodaje Stilger. Jak dotąd Parlament nie wypracował jednak żadnych regulacji – choć niedawno prace rozpoczął kolejny już zespół poselski.

Oczywiście, brak prawa warstwowego nie umożliwia całkiem prowadzenia inwestycji, o czym świadczą nieliczne przykłady (np. Forum Gdańsk w rejonie stacji Gdańsk Śródmieście powstający biurowiec nad stacją metra Świętokrzyska – warto zaznaczyć, że z samymi tunelami metra przechodzącymi pod istniejącymi budynkami problemu nie było, gdyż drążono je z wykorzystaniem regulacji prawa górniczego). Przeskoczeniem możliwych trudności miała być powołania przez PKP SA spółka XCity Investment. Podmiot ten miał być inwestorem bądź wnosić grunty do inwestycji, prowadzonycg z partnerami prywatnymi. Choć w zasadzie zawieszono wszystkie projekty deweloperskie, spółka ta dalej funkcjonuje.

Szansa nad Dworem Śródmieście

Jest szansa, że zagospodarowanie zostanie otoczenie Dworca Śródmieście – czyli miejsca, w którym linia średnicowa jest już przykryta. Jak ostatnio pisaliśmy, trwają w tej sprawie rozmowy między miastem, PKP SA, PKP PLK i XCity. Konieczna jest jednak zmiana planu zagospodarowania przestrzennego – tak, by uwzględnić zachowanie pawilonów Dworca Śródmieście, które zostały objęte ochroną konserwatorską. Potrzebne jest też rozwiązanie sporu o własność i użytkowanie terenu, jaki od lat toczy się między miastem a koleją.