Aspern Seestadt: Wiedeńska dzielnica przyszłości

Okolice Aspern zostały wybrane jako miejsce nowej dzielnicy Wiednia nie przez przypadek. Pomijając kwestie jego stosunkowej bliskości i łatwości przedłużenia linii metra, co już zresztą kilka lat temu zrobiono, większość gruntów znajdowała się w rękach tylko dwóch podmiotów. Jednym z nich była kontrolowana w 100 proc. przez miasto wiedeńska agencja odpowiedzialna za pozyskiwanie gruntów pod nowe inwestycje – to jej przypadł obszar działającego tutaj do końca lat 60. lotniska. W roku 1982 w pobliżu swoją nową fabrykę ulokowało General Motors, co sprawiło, że zainteresowanie rozwojem okolicy znacząco wzrosło. W latach 90. rozważano już różne warianty, ale nie najlepsza sytuacja finansowa miasta i nikła dynamika rozwoju sprawiła, że niewiele zrobiono. Oczywiście Wiedeń to nie Warszawa, więc nikt nawet nie myślał o tym, żeby grunty sprzedać deweloperom i zdać się na ich łaskę.

Niezbędnym impulsem rozwojowym było wejście Austrii do Unii Europejskiej. Po kilku latach miasto zaczęło na nowej sytuacji geopolitycznej korzystać i szybko się rozwijać. Ostatnie 20 lat było dla Wiednia wyjątkowo sprzyjające, a miasto zaczęło rosnąć w tempie, którego nie widziano tu od dziesięcioleci. W ciągu tylko ostatnich lat przybyło mu 300 tys. mieszkańców i zakłada się, że tempo wzrostu będzie się jeszcze przez jakiś czas utrzymywać. Nowych ludzi trzeba było gdzieś osiedlić, więc wrócono do pomysłu zagospodarowania okolicy Aspern. Pojawił się także dodatkowy mocny impuls rozwojowy, jakim było wejście do UE Słowacji i rosnąca atrakcyjność położonej w pobliżu Bratysławy.

Wraz z zakończeniem inwestycji realizowanych przez Koleje Austriackie i Koleje Słowackie z Seestadt Aspern powinno się dać dojechać do Bratysławy i zachodnich dzielnic Wiednia w ciągu 30 min.

W roku 2004 rozpoczęły się więc prace nad master planem dla nowej dzielnicy, które zakończyły się do roku 2006, kiedy to wyłoniono w międzynarodowym konkursie szwedzką pracownię architektoniczną Tovatt Architects & Planners jako głównego wykonawcę projektu. W roku 2007 władze Wiednia przyjęły ostatecznie master plan, który był później kilka razy aktualizowany i swój obecny kształt zyskał w roku 2012. W roku 2014 miasto przyjęło strategię w zakresie smart city, a Seestadt Aspern stało się swego rodzaju miejskim laboratorium w zakresie wprowadzania nowych rozwiązań.

Za zarządzanie całym projektem odpowiada spółka Wien 3420 AG powołana przez miasto w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego. To do jej kompetencji należy sprzedaż lub dzierżawa działek oraz prowadzenie negocjacji z potencjalnymi inwestorami. Do dzisiaj udało się jej zabudować ok. 25 proc. dostępnej powierzchni, na kolejnych 20 proc. prowadzone są inwestycje na różnym etapie zaawansowania, zaś następne 5 proc. gruntów ma już swojego inwestora.

Zwracającym uwagę elementem jest właśnie możliwość dzierżawy gruntów. Dokonuje się jej na 60-90 lat i jest ona nieco zbliżona do znanego nam użytkowania wieczystego. Jest to atrakcyjna forma dla mniej zamożnych inwestorów, np. popularnych w Wiedniu spółdzielni mieszkaniowych, budujących w znacznej części na wynajem, które dzięki niej unikają konieczności płacenia od razu za całą działkę. Jest to także narzędzie w rękach miasta pozwalające mu oddziaływać na sposób i rodzaj realizowanych inwestycji.

Negocjacje z inwestorami prowadzi wprawdzie spółka, ale władze miasta biorą udział w całym procesie i mają na niego wpływ. Podobnie jak w okolicach nowego dworca również tutaj część mieszkań budowana jest przez dotowane spółdzielnie, co sprawia, że są one atrakcyjne nawet dla mniej zamożnych. W pobliżu samego jeziora powstają jednak wysokie apartamentowce z zachwalanymi przez inwestora widokami na okolicę, w których mieszkania nie będą tanie. Powstające w dzielnicy miejsca pracy także mają być różnorodne – z jednej strony zdecydowano się na postawienie centrum nowych technologii i promowanie start-upów, ale budowana jest także fabryka lodów, a w przyszłości mają też powstawać zakłady rzemieślnicze.

Seestadt Aspern rozwija się w oparciu o wspomniany master plan, który określa sposób zagospodarowania całego terenu. Wyznacza on ograniczone ulicami kwartały zabudowy i przypisuje im dominującą funkcję. Wśród jego najbardziej istotnych elementów możemy znaleźć: oparcie dojazdu do Wiednia o przedłużoną linię metra U2, która na końcowym odcinku została zbudowana na estakadzie, centralne zlokalizowane jezioro i towarzyszący mu teren zielony oraz biegnącą po łuku, liczącą ponad 4 km i spinającą całą dzielnicę główną ulicę. Najwięcej obszarów biurowych zlokalizowano w pobliżu krańcowej stacji metra, a obszary produkcyjne czy przemysłowe raczej na obrzeżach nowej dzielnicy. Wyznaczono także lokalizację przyszłych trzech centrów edukacyjnych oraz układ komunikacyjny.

Władze miasta nie uznają jednak przyjętego planu za ostateczny, a w wielu miejscach nie jest on też zbyt szczegółowy. Uznano bowiem, że w rozłożonym na co najmniej kilkanaście lat projekcie będą mogły zachodzić zmiany, a przyjęte na początku prac rozwiązania mogą nie wytrzymać próby czasu.

Mieszkańcy odbierają miasto głównie poprzez przestrzenie publiczne, takie jak parki i place, oraz układ ulic i budynków. Dla Aspern starano się więc opracować przejrzysty układ przestrzenny, który dla każdego w naturalny sposób będzie zrozumiały. Kierowano się przy tym zapewnieniem przyszłym mieszkańcom łatwego, a więc pieszego i rowerowego dostępu do całej dzielnicy. W Aspern mają dominować „zielone” sposoby poruszania się, a dojazd do centrum Wiednia i regionu zapewniać ma kolej, a nie samochód.

Na północy obszaru objętego master planem przebiega autostrada A23 oraz linia kolejowa, z której korzystają pociągi Kolei Austriackich. Towarzyszy im przedłużona do Aspern linia U2 wiedeńskiego metra, która zaraz za przystankiem Aspern Nord zmienia kierunek na południowy, by dotrzeć do końcowej stacji Aspern Seestadt i znajdującej się tuż za nią stacji postojowej dla pociągów obsługujących linię U2.

Przy stacji Aspern Nord, która docelowo ma być głównym węzłem komunikacyjnym metra, kolei podmiejskiej i autobusów dla nowej dzielnicy, zaplanowano duży plac miejski oraz odchodzącą od niego w kierunku centrum dzielnicy ulicę handlową. Ulica ta będzie prowadziła do centralnego parku z jego charakterystycznym jeziorem oraz łączyła się z główną aleją dzielnicy biegnącą z południowego zachodu. Tereny w pobliżu stacji Aspern Nord mają być intensywnie zbudowane i w przyszłości stać się przestrzenią wypełnioną mieszkańcami całej okolicy – będą miały zdecydowanie najbardziej wielkomiejski charakter i nie będą aż tak ciche i zielone jak pozostała część Aspern.

Obecnie w znaczny stopniu zabudowane są jedynie okolice stacji Aspern Seestadt, od których rozpoczęto prace nad dzielnicą. Pod estakadą metra zlokalizowane zostały parkingi dla rowerów, postoje rowerów miejskich oraz przystanki autobusowe. W pobliżu stacji powstają już wysokie budynki biurowe i apartamentowce, z których ma roztaczać się widok na całą dzielnicę, i to właśnie one zapewne staną się najdroższymi mieszkaniami w okolicy. To również tutaj ma się znaleźć naukowy i technologiczny ośrodek dzielnicy – dojście do nowych biur i firm technologicznych ma być proste, a wspólna przestrzeń pomiędzy budynkami dodatkowo ułatwiać kontakty.

W zakresie ruchu samochodowego charakterystycznym elementem master planu jest wewnątrzdzielnicowy ring spajający układ drogowy całego Aspern. To on ma zapewniać sprawne połączenie drogowe z biegnącą na północy A23 oraz wyjazd z dzielnicy na południe. Warto także odnotować, że w pobliżu ringu planowane jest zlokalizowanie większości parkingów podziemnych, czy raczej wjazdów do tych parkingów, co ma ograniczać ruch samochodów po drogach lokalnych. Ring biegnący pomiędzy stacjami metra i omijający zielone centrum dzielnicy ma służyć także jako główna trasa dla dostawców ładunków do działających w Aspern firm.

W samym sercu dzielnicy zaplanowano jezioro oraz rozciągający się nad jego brzegami park. Co ciekawe, jeszcze kilkanaście lat temu w jego miejscu znajdował się pas startowy starego lotniska. Przez projektantów to miejsce uważane jest za najważniejszy element całego założenia urbanistycznego. To do niego ma dochodzić wspomniana już główna ulica handlowa oraz wszystkie większe aleje, którym towarzyszyć mają podłużne parki i mniejsze tereny zielone. Zieleń jako ważny czynnik wpływający na jakość życia w mieście odgrywa zresztą ogromną rolę w całej dzielnicy. Pomiędzy blokami planowane są zielone podwórka, do których dostęp nie będzie zamknięty – na wielu ulicach zaplanowano szpalery drzew, a gęste rozmieszczenie skwerów ma zastąpić każdemu z mieszkańców dostęp do obszaru zielonego po krótkim spacerze. Pozostawione po wschodniej i zachodniej granicy Aspern tereny zielone wynikają z założeń planistycznych na poziomie całego miasta i pełnią rolę korytarza napowietrzającego oraz zielonego łącznika z Dunajem.

W master planie warto także zwrócić uwagę na umiejscowienie najwyższej zabudowy w pobliżu estakady, po której biegnie linia metra, kampus naukowy przy ostatniej stacji (szkoły i przedszkola już działają) oraz uwzględnienie zabudowy przemysłowej na północno-zachodnich i południowo-zachodnich krańcach dzielnicy. Master plan nie określa jednak szczegółowo wysokości – wskazuje preferowane miejsca oraz lokalizacje dominant, ale zostawia inwestorom i władzom pewne pole do negocjacji.

Istotnym założeniem master planu jest także łączenie na całym obszarze możliwie wielu funkcji – od mieszkalnych, przez biurowo-usługowe, po przemysłowe. W dokumencie wskazano, w których częściach Aspern jaka funkcja ma dominować, ale zakłada się, że budynki mieszkalne mogą się znajdować na całym obszarze. Takie podejście ma zagwarantować dużą liczbę miejsc pracy oraz dostępność do infrastruktury społecznej mieszkańcom dzielnicy bez konieczności jej opuszczania, a co za tym idzie ograniczać ruch samochodowy.

– Nie sprzedajemy działek pod inwestycje, nie sprzedajemy miejsca, na którym coś powstanie, ale sprzedajemy już gotowe produkty – zaplanowaną nową dzielnicę i jej wizję rozwoju na następne 10 lat – wyjaśnia Nikolaus Summer z biura komunikacji miasta Wiednia. Cały projekt wpisuje się w strategię rozwoju Wiednia, która stawia na tworzenie centrów lokalnych i dzielnicowych społeczności. – Od samego początku łączymy to z nowym spojrzeniem na mobilność i koncepcją inteligentnego miasta – dodaje Summer.

Co to jednak oznacza w praktyce? Jeśli chodzi o transport na teren całego Seestadt Aspern został objęty ograniczeniem prędkości do 30 km/h. Zabudowa jest zwarta i ma jednoznacznie miejski charakter. Ulice są szersze niż w centrum Wiednia, ale zyskali na tym przede wszystkim piesi i rowerzyści – dla tych ostatnich w większości wytyczono odrębne trasy.

Cała dzielnica została pokryta siecią linii autobusowych ułatwiających dojazd do metra. Wszędzie ma być blisko, wszystko ma być pod ręką. Z wyjątkiem przystanków, różnice poziomów pomiędzy ulicami a chodnikami praktycznie nie istnieją, do minimum zostały ograniczone miejsca parkingowe na powierzchni, a parkingi lokalizowano odrębnie od inwestycji mieszkaniowych. Podobnie jak w innych częściach miasta obowiązują tu ograniczenia poniżej 80 miejsc garażowych na 100 mieszkań, ale obecnie wskaźnik ten jest o ok. 10 miejsc niższy. – Stawiamy na ekologiczny, zielony transport. To on ma odpowiadać za 80 proc. podróży w ramach dzielnicy. To ma być miasto „krótkich odległości”, gdzie mieszkaniec nie musi się zastanawiać, jak gdzieś się dostać, bo od razu wie, że może to zrobić pieszo – wyjaśnia Summer.

Dla osób przyzwyczajonych do polskich miast zaskakujący może być brak płotów. Odgrodzona jest tylko część ogródków przy mieszkaniach na parterze oraz place zabaw dla najmłodszych. Podwórka pomiędzy blokami zaprojektowano tak, aby umożliwiały dogodne przejścia w każdym kierunku, ale sposób ich zabudowy sprawia, że mają dość kameralny charakter i służą głównie mieszkańcom.

Seestadt Aspern ma być nowoczesnym i inteligentnym miastem, a to zdaniem jego twórców nie jest możliwe bez różnorodności. Oprócz dostępności zróżnicowanych form poruszania się, zróżnicowane mają być funkcje pełnione przez poszczególne obszary, architektura i sami mieszkańcy.

Wśród mieszkańców mają się znaleźć nie tylko ludzie o zróżnicowanych dochodach, ale także takie grupy jak studenci czy osoby starsze. Warto w tym miejscu jeszcze raz zwrócić uwagę na to, że w samym Wiedniu dominują mieszkania komunalne na długoterminowy wynajem, a nie posiadane na własność. W połączeniu z aktywną działalnością spółdzielni daje to miastu i władzom dzielnicy znaczący wpływ na rozwój miasta, które pilnuje, żeby nowe dzielnice nie nabierały jednolitego charakteru i nie wykluczały niektórych grup społecznych.

Obecnie w Seestadt Aspern mieszka lub wkrótce będzie mieszkać 6,5 tys. osób. W ciągu najbliższych lat ta liczba ma wzrosnąć do ponad 10 tys., a do końca roku 2028, kiedy planowane jest zakończenie zabudowy całego obszaru, do ok. 26 tys. mieszkańców. Ogólnie w dzielnicy ma być dostępne po ok. 830 tys. m2 powierzchni mieszkalnych i usługowych, 150 tys. m2 przemysłowych i ponad 90 tys. powierzchni infrastruktury społecznej oraz do 300 m2 powierzchni na potrzeby nauki i kultury. Co ciekawe obecnie w Aspern mieszka już ok. 400 Polaków, co czyni z nich trzecią najliczniejszą grupę mieszkańców po Austriakach i Niemcach.